Separarse (o incluso reorganizarse dentro de la pareja) ya es suficientemente complicado como para que encima nos ahoguen los trámites de la vivienda que tenéis «a medias». Si estás pensando en quedarte con la casa y comprarle su parte a tu pareja o expareja, hay varios aspectos clave que deberías tener en cuenta antes de firmar nada.
Lo primero: ¿bajo qué régimen estábais?
Si estabais casados en gananciales, la casa se considera de ambos al 50% (salvo que haya capitulaciones en sentido contrario). En ese caso, es necesario hacer una disolución de ese patrimonio común y compensar al otro por su mitad.
En cambio, si teníais separación de bienes (o simplemente no estábais casados), lo que importa es cómo figura la titularidad en la escritura: ¿mitad y mitad? ¿otro porcentaje? Eso marcará lo que toca negociar.
¿Y cuánto vale esa vivienda?
Con suerte, os pondréis de acuerdo fácilmente. Otras, no tanto. Si no tenéis claro el valor, lo más prudente es encargar una tasación oficial. También hay que tener presente si queda hipoteca pendiente, porque esa deuda influye directamente en el reparto y en lo que hay que compensar.
¿Hay hipoteca? El banco también tiene algo que decir
Un error muy habitual: pensar que basta con que uno se quede con la casa y el otro firme que renuncia. No. Si hay préstamo hipotecario a nombre de los dos, la operación tiene que pasar por el banco. Se llama novación hipotecaria y es el proceso por el cual el banco estudia si acepta liberar a uno de los titulares. No siempre lo hace, así que es fundamental tratar este tema con antelación.
¿Cómo se formaliza todo?
Aquí viene una de las claves: elegir bien la fórmula jurídica. Hay varias formas de hacerlo, pero no todas tienen las mismas consecuencias fiscales ni económicas.
- La extinción de condominio es, en la mayoría de los casos, la mejor opción. Uno de los copropietarios se queda con la vivienda y compensa al otro económicamente. Lo bueno es que fiscalmente resulta muy ventajosa: solo se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que suele estar entre el 0,5% y el 1,5% del valor.
- La compraventa es también una opción posible. Uno vende su parte y el otro la compra. Pero en este caso se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es bastante más alto (entre el 6% y el 10%, según la comunidad autónoma).
- La donación (regalarle su parte a la otra persona) es, en general, la opción más cara fiscalmente. Suele estar sujeta al Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que puede suponer un verdadero sablazo. Salvo que haya una razón muy justificada, no es recomendable.
¿Y qué documentación hay que preparar?
Además de vuestros DNI y la escritura de propiedad, necesitarás certificar si hay cargas (como hipotecas), aportar el certificado energético, y en muchos casos también el certificado de la comunidad de propietarios. Si estábais casados en separación de bienes, tendrás que llevar las capitulaciones. Y por supuesto, todo debe formalizarse ante notario y luego inscribirse en el Registro.
En resumen…
Comprar la parte de la casa a tu pareja o expareja no tiene por qué ser un lío si lo haces bien. Eso sí, asegúrate de revisar bien el régimen económico, valorar con calma la vivienda, hablar con el banco si hay hipoteca y elegir la fórmula legal más adecuada. Y si no lo tienes claro, busca asesoramiento: muchas veces un pequeño consejo a tiempo evita grandes problemas.
